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音像房地产市场运行存在问题及建议

摘要:近年来房地产市场调控政策陆续出台,为调查研究综合调控政策叠加下廊坊市房地产市场运行状况,评估政策实施效果,人民银行廊坊市中心支行对辖内部分银行机构、房企及消费者,进行问卷调查。发现廊坊市房地产金融运行特点表现为房地产贷款集中度收缩,新增贷款及占比双降。以此同时大型银行房地产贷款集中度却超高等。房企融资面临融资渠道单一,融资难及融资成本高等问题,为了促进房地产业良性循环和健康发展应稳妥实施好房地产金融宏观审慎管理,进一步发挥“因城施策”举措,持续调整与优化信贷结构,加大对实体经济的支持力度。

关键词:调控政策叠加;房地产市场运行;问题建议

近年来廊坊市房地产市场调控政策陆续出台,2017年出台房地产调控政策,2020年试点主要房企融资“三线四档”融资管理规则,2021年开始实施房地产贷款集中度管理政策。为了解综合调控政策叠加下廊坊市房地产市场运行状况,评估政策实施效果,人民银行廊坊市中心支行对辖内28家银行机构、83家房企及284位消费者,进行问卷调查。调查显示:廊坊市房地产金融运行较平稳,房地产贷款集中度收缩,银行优化信贷结构收紧房贷业务,房企融资趋紧优胜劣汰,投资购房受到有效遏制。

一、廊坊市房地产金融运行的主要特点及问题

(一)房地产贷款集中度收缩,新增贷款及占比

双降,但大型银行房地产贷款集中度超高人民银行统计数据显示:2021年末,全市金融机构各项贷款余额7846.40亿元,其中房地产贷款余额4104.88亿元,新增73.05亿元,集中度为52.32%(自集中度政策实施以来,房地产贷款集中度已收缩2.58个百分点)。房地产新增贷款同比减少120.05亿元,新增贷款占比14.56%,同比下降20.57个百分点。目前廊坊市开展房地产贷款业务的银行机构共35家,集中度达标银行25家,占比71.43%,其中20家为廊坊市地方法人银行,大型银行集中度达标率低,房地产贷款集中度都在75%以上,个别银行已达到80%。

(二)个人住房贷款占比上升,接近九成;房产开发贷款增速减缓

截至2021年12月末,廊坊市个人住房贷款余额3584.44亿元,占全部房地产贷款87.33%,较年初提高1.09个百分点。房产开发贷款余额235.49亿元,较年初减少28.51亿元,同比增速-10.80%,年内增速呈减缓态势。

(三)信贷资源配置集中度依然较高

一是行业集中度风险仍较突出。2021年廊坊市房地产贷款余额在全市各项贷款余额占比持续维持在52.32%~54.40%,行业集中度风险不容忽视。二是区域集中度风险依然较高。2021年投向环京四县(三河市、大厂县、香河县、固安县)的房地产贷款余额合计2439.74亿元,占全市房地产贷款总额的59.44%,累计新增贷款37.75亿元,占全部新增贷款的51.68%。其中三河市房地产贷款余额占全市总量的31.27%,是文安、大城和永清三县合计投放量的5.1倍,区域集中度风险应引起高度重视。

(四)廊坊市金融向好发展,房地产挤占的贷款呈收缩态势,但科技企业信贷支持力度较弱

2021年廊坊市实体经济行业贷款增加357.56亿元,占全市贷款总增量的71.24%,同比提高7.34个百分点;小微企业贷款比年初增加129.36亿元,户数增加1745户,分别是2020年增量的1.1倍和1.2倍。全市房地产贷款余额占全市贷款余额的52.32%,较年初下降2.58个百分点,余额占比持续降低,表明金融机构对实体经济的支持力度持续加大,房地产挤占的贷款呈现收缩态势。但全市科学研究和技术服务业贷款余额22.96亿元,仅占全部企业贷款余额的0.29%,较去年同期回落了39.7个百分点,金融支持科技型企业力度明显不够。

二、房地产综合调控政策下银行面临的主要风险及压力

(一)银行收紧房地产贷款业务,房贷投放速度减慢,放款周期拉长

一方面,集中度未超标的银行将稳健开展房地产贷款业务,保持“两道红线”指标基本稳定,对房地产领域的信贷投放更加谨慎,涉房贷款投放速度有所减缓。另一方面,集中度超标的银行在2~4年的过渡期内,要严格控制涉房贷款增量,压减涉房贷款存量,逐步达到集中度指标管理要求。调查的28家银行中,有21家银行房地产贷款投放规模不充裕,占75%,16家银行收紧房地产贷款业务,占57.1%,22家银行拉长放款平均周期,占78.6%。如华夏银行2021年平均放款周期60天,较2020年拉长50天。

(二)房企贷款授信条件有所改变,银行收益下降

受房企融资“三道红线”政策影响,房企的现金短债比要小于1倍,房企申请开发贷款期限延长。如某公司在现有项目申请开发贷款时,不再申请期限小于1年的授信,希望以2~3年期的开发贷来减少短期有息负债,降低现金短债比指标。同时因银行的房地产贷款年增速设限,倾向于投向整体实力和现金流量业内较好的房企,对其给予一定融资成本的优惠,相应银行的房企开发贷款收益降低。

(三)个人按揭住房不良贷款区域集中,处置较难

个人按揭住房不良贷款主要集中在燕郊、三河和大厂区域。受理房贷业务的时间集中在2016、2017年,正值房价的高点。由于限购限贷政策的密集出台,二手房交易量明显减少,存量的个人二手住房贷款抵押物重估价值相较于办理业务时抵押物认定价值有所下降。有的抵押房产现值低于购房贷款余额,对借款人还款意愿产生负面影响,购房者出现断供违约。加之近两年受疫情影响,一些贷款人的收入减少,还款能力减弱,形成不良贷款。调查的各银行目前有1795笔不良贷款,金额15.41亿元,其中因房价大幅下跌及疫情导致收入下降,失去还款能力等原因形成不良贷款858笔、金额7.9亿元,分别占银行不良贷款笔数、金额的47.81%,51.27%。银行对不良资产的处置方式较单一,主要是诉讼、委外催收等,清收不良贷款较难。

(四)过度压降住房贷款,可能对刚需购房者造成一定的负面影响

个人住房贷款新增规模受限,影响在途房贷业务的正常进展,延长房产交易时间。调查的银行中,只有6家银行对当前已审批待发放的个人住房贷款能按正常周期发放,占21.4%,17家银行需要1~3个月轮候,个别银行轮候时间不确定,占60.7%。一手房客户短期内无法通过贷款获得住房;二手房客户会由于卖方未及时收到房款导致交易周期较长,易引发客户情绪波动。参与调查的284位消费者中,有168位有购房计划,占59.2%,其中120位为首次购房用于居住,61%的消费者认为向银行申请住房按揭贷款较去年难度大,有的银行没有额度,有的额度不充足需轮候。16家银行上调个人住房贷款利率,占57.1%,最高较2020年末上调41个BP,个别银行2021年上调4次利率。

三、目前房企融资状况及出现的问题

(一)房企融资渠道单一,融资成本及难度增加

调查的83家房企融资渠道都较为单一,主要依靠银行贷款及债券融资。其中52家房企认为银行贷款审批难度上升,占62.7%,34家房企认为当前银行信贷资金不能满足自身需求,占41.0%。受房地产贷款集中度及三部委《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》政策的影响,各银行纷纷修改房企融资标准,22家银行收紧房地产贷款,12家银行提高开发贷款申请门槛,且不能满足房企开发贷款需求,多家银行只能满足40%的需求,房地产开发贷款的平均利率为4.75%~8.61%,房企融资成本及难度不断增加。

(二)房企加速销售回款,以价换量,维持现金流

调查的83家房企中有48家(占57.8%)房企表示现金流不充裕,面临的销售回笼资金压力较大。部分房企出现降价甩房促销现象,影响市场价格和购房者交易心理,不利于房地产市场平稳健康发展。

(三)房地产行业优胜劣汰的竞争格局加速形成

在“三道红线”融资监管下,央企和国企在融资能力、融资成本及稳健性上相对民企优势更加明显。房地产行业中已经具备规模优势、资金周转率高、项目布局好、债务负担轻的优质房企,其行业地位将进一步巩固;反之,部分经营素质一般、过分依赖中小银行融资的小微房企融资难度增加,或将逐步没落。调查的银行中,有12家银行对资质一般的区域性小型房企融资支持力度减弱,占42.9%,个别银行对房地产企业实行名单制,只支持实力雄厚的开发商。15家银行对资质较好但负债率较高的大型房企融资支持力度也减弱,占53.6%。调查的房企中,有22家房企表示逐步收缩开发销售规模,占26.5%,6家房企表示完成现存的开发销售后暂离市场,占7.2%。

四、促进房地产业良性循环、健康发展的建议

(一)稳妥实施好房地产金融宏观审慎管理,促进房地产业良性循环、健康发展

坚持“房住不炒”定位,按照探索新发展模式的要求,全面落实房地产长效机制。稳妥落实好房地产集中度管理要求,保持信贷对房地产市场的支持基本稳定、节奏合理。加大对保障性租赁住房信贷支持力度,推进保障性租赁住房建设。关注重点房地产企业流动性风险,引导金融机构积极了解、对接优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目的并购贷款需求,指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。

(二)进一步发挥“因城施策”的举措,满足购房者合理购房需求

配合地方政府落实好因城施策措施,实施好差别化住房信贷政策。优化区域调控政策,对于北京外迁企业员工以及本地区非本市、县户籍的新居民等有住房需求的客户给予定向解除限购的优惠政策。加强调研和政策调整,防止对首套刚性需求和改善型需求的误伤,加大对合理购房需求的信贷支持,促进住房需求的正常释放。

(三)持续调整优化信贷结构,加大对实体经济的支持力度

针对房地产信贷资源配置依然集中问题,引导金融机构将支持实体经济发展作为出发点和落脚点,全面提升服务质效,将金融资源更多配置到经济社会发展重点领域和薄弱环节,满足实体经济多样化金融需求。发挥行际优势,倡导分层服务、错位发展,大型银行在重点支持京津冀协同发展、临空区建设等国家重大战略、支持重大项目、产业园区、高新科技等领域发展基础上,进一步下沉服务重心,积极培育中小微企业客户;中小型银行应聚焦主责主业,深耕普惠金融,强化对民营经济和小微企业的支持,提高信贷资金运用效率。

作者:吕静 单位:中国人民银行廊坊市中心支行

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